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A Incorporação Imobiliária é um conceito que, mesmo sendo familiar para muitas pessoas envolvidas na área, ainda suscita dúvidas. Recentemente, um amigo próximo da INCO, engajado no mercado imobiliário, nos indagou: afinal, o que é incorporação?

A definição de Incorporação Imobiliária foi estabelecida pela Lei 4.591/64, art. 28 (parágrafo único):

A definição de Incorporador, por sua vez, foi estipulada pela Lei 4.591/64, art. 29:

"Incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não execute a construção, assume o compromisso ou realiza a venda de frações ideais de terreno, visando à vinculação dessas frações a unidades autônomas em edifícios a serem construídos ou em construção sob regime condominial, ou mesmo aceita propostas para concluir tais transações, coordenando e concluindo a incorporação e assumindo, conforme necessário, a responsabilidade pela entrega, em certo prazo, preço e condições estabelecidas das obras concluídas."

O Prof. Caio Mário da Silva Pereira definiu com clareza a figura do incorporador, conforme o texto abaixo:

"Aquele que constrói um edifício de apartamentos para si mesmo não é considerado incorporador, mas assume tal papel desde o momento em que começa a vender as unidades associadas à fração ideal, antes da conclusão do edifício. Da mesma forma, não ocorre incorporação no contexto da Lei 4.591 quando a venda das unidades autônomas é realizada após a conclusão do edifício. De fato, a Lei 4.591 declara em diversos de seus dispositivos que a incorporação só existe durante a construção do edifício."

Da mesma maneira, estabeleceu sua finalização:

"A responsabilidade do incorporador cessa somente quando o condomínio está legalmente constituído, com a emissão do 'habite-se', o registro da construção no cartório de imóveis e a elaboração de documentos públicos e convenção do condomínio."

Portanto, a incorporação é a comercialização de unidades associadas à fração ideal durante a fase de construção de um edifício. Se o edifício estiver concluído e o condomínio legalmente estabelecido, não se caracteriza como incorporação imobiliária. Essa atividade exige que o produto ainda não esteja pronto, permitindo o estabelecimento da relação entre o incorporador e o comprador.

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